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当前土地收购新形式的情况剖析和应对建议

发布时间:2018年04月11日
信息来源:江苏省镇江市句容地税局
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    近年来,随着房地产市场的持续迅猛发展,土地资源越来越稀缺和抢手,为避开土地一级市场的激烈竞争和土地二级市场的较高税负,有效降低土地成本,部分房地产开发商利用现行政策的不完善和监管制度的不健全,通过股权转让方式变相收购土地,这种新动向应引起各级政府和税务部门的重视。
    一、从当前现状看收购土地出现的动向和趋势
    某科技有限公司,成立于2008年11月,注册资本500万元,拥有工业用地43.7亩,土地购置成本258万元(5.9万元/亩),2017年1月16日,该公司与某房地产公司签订股权转让合同进行转让,股权增值额为722117元, 转让双方在缴纳了个人所得税、印花税149573元后,于当月办理了股权变更相关手续。次月,新股东(收购人)正式向市场监管(工商)局提交了企业名称变更申请,领取了新的企业名称营业执照。17年4月,收购人带着新企业名称营业执照和原企业名称土地使用证,正式向国土(不动产登记)局申请变更土地使用证名称,领取了与新的营业执照企业名称一致的新土地使用证,完成了土地收购(转让)的整个过程。
    自去年9月开始,由于受到南京限购限贷政策影响、S6宁句城际和南沿江高铁推动以及宁镇扬一体化发展等政策利好的持续发力和不断刺激,句容房地产市场出现了一波前所未有的火爆行情,土地资源愈发紧俏、土地价值不断飙升,成为开发商们竞相角逐的目标。由于土地一级市场公开挂拍的土地炙手可热、竞争激烈,拿地成本高、难度大;土地二级市场土地使用权转让环节征收税种多、税收负担重,部分房地产企业组织专业团队,通过股权变更的方式间接收购获取土地,其实质就是以股权转让之名行土地转让之实,以此来达到规避和少缴税收,降低土地成本。
    据初步统计,2016年1月至今,句容发生股权转让行为226户次,其中涉及面积较大的土地收购(转让)40户,土地面积近3190亩,如此大的股权转让行为,仅征收所得税、印花税13501万元,股权转让与土地转让税收负担悬殊较大。据了解,这种现象并非是句容所独有,在一些房地产热点区域也十分活跃,且有逐步蔓延、愈演愈烈之势。
    这种现象立即引起句容市委市政府的高度重视和密切关注,在地税部门的详细汇报和积极建议下,有针对性的及时采取了一些应对措施来加强监管。一是专门召开会议,进行分析研究。今年年初,市政府就及时召集了财政、国土、住建、税务以及各镇(管委会)等相关部门专门开会,直指问题实质、加强分析研究,全面进行排查、掌握真实情况。二是加强部门协作,进行源头把关。以加强综合治税为切入点,充分利用行政服务中心集中办公平台,由市场监管部门负责,对股权转让行为增设前置环节,先行受理资料、暂缓予以办理,进行有效把关。及时将转让信息传递到税务部门,以保证税务部门在第一时间内获取有效信息并实施税收管理。三是组建工作机构,切实加强监管。成立由政府办、市场监管(工商)、税务、国土等部门组成的股权转让工作小组,对涉及土地面积较大的股权转让行为进行重点监管,召集相关部门,集中进行办公,通报相关信息,联合进行会审,共同进行把关,实现齐抓共管。今年7月,该市地税部门在获悉句容某房产公司自然人股东出让49%股权信息后,立即向市股权转让工作小组报告,启动协作联办模式,通过精准服务和全力配合,对股权转让金额61491.9万元一次性征收入库个所税、印花税12329.1万元。
    二、从操作路径看收购土地采用的方式和步骤
  (一)土地收购的隐蔽性,巧用“移花接木”
    主要做法是将一步到位的土地收购行为拆分成三步实施:一是变更股东股权。在保持营业执照中原企业名称不变的情况下,转让双方提交股权转让公司章程和合同协议,向市场监管(工商)部门提出股权变更的申请,将原来的股东和股权变成新的股东和股权,完成股权转让。二是变更企业名称。等股权变更一段时间后,新的股权所有人(收购人)正式向市场监管(工商)部门提出变更企业营业执照申请,将原有企业名称变更为新的企业名称。三是变更土地使用证。等营业执照(企业名称)变更获准后,正式向国土(不动产登记)部门提出变更土地使用证申请,将土地证上原企业名称变更为新企业名称,这样,就完成了土地使用权转让的整个过程,直接避开了土地使用权转让、土地使用证办理环节所应缴纳的各项税收。
   (二)土地收购的趋利性,实现规避税收
    一是避开土地转让环节,延迟缴纳土地转让税收。这种人为拉长过程、分步进行实施取得土地的方式,既实现了土地转让目的,又巧妙避开了土地转让环节,直接造成了土地转让环节增值税、城建税及其附加、所得税、土地契税延迟缴纳,土地增值税清算时点延后。二是签订虚假股转合同,少缴股权转让税收。一些开发商在避开土地转让环节税收之后还不满足,为了进一步达到不交或少交税收的目的,与转让人私下协商、暗箱操作,签订虚假转让合同、隐瞒真实转让价格、分开支付转让资金,以平价或低价形式进行转让,从而达到降低成本负担、逃避税收责任的目的,实现利益的最大化。
   (三)土地收购的多样性,涉及各类用地
    一是收购房产开发用地。直接从一些实力比较弱、品牌不太强、规模不太大、经营有困难但却拥有一定开发用地的开发商手里以商定的价格进行收购,避开一级市场相互竞拍、二级市场土地转让环节,稳稳拿到土地,看准最佳时机,适时进行开发。二是收购工业性质用地。从一些经营不太佳、管理不太好、连续有亏损但却拥有较多土地的工业企业手里以商定的价格进行收购,作为土地储备、牢牢囤在手里、坐等土地升值,然后或积极争取重新调整土地使用性质补缴土地出让金,再自行开发;或等待政府统一调整规划,待该地块进行拆迁时作为谈判筹码,坐地要价拿补偿等。三是收购农庄(农业)租赁用地。从一些有拆迁预期,且所处位置比较好、绿化环境比较美、合同期限比较长、租赁面积比较大的农庄(农业)租赁经营用地的租赁人手里以转租的方式进行收购,坐等政府统一规划进行拆迁,以期最大限度地获取收益。
    三、从加强监管谈积极进行应对的措施和对策
    现行税收政策规定,对直接的土地转让行为必须按规定征收转让环节的增值税、城建税及其附加、所得税、印花税,对土地增值税进行清算,办理土地证环节必须按规定征收土地契税;对股权转让行为必须按规定征收股权溢价部分的所得税。转让双方正是利用目前国家现行税收政策的不完善和相关部门监管手段的不健全,把直接的土地转让行为变为间接转让的行为,形式上看是股权转让,实际上却是土地转让,从而规避了土地转让环节的应缴税金。
  (一)加强分析研判,完善制度设计
    一是正视当前现状,深刻加以认识。各级地方政府和相关部门都要充分认识这种收购土地的新形式,及其所造成的影响土地市场秩序和规避少缴税收等问题,充分认识这种分步实施的转让形式主要是由于现行(实)的制度不健全、办理过程长、信息传递慢、涉及部门多、具有隐蔽性、价格难掌握、控管手段弱等导致,实施有效监管难度和阻力都十分的大。二是抓好顶层设计,完善相关制度。建议省级以上市场监管(工商)、不动产登记(国土)部门应加强监管,针对这一土地收购的新形式和现行制度的不健全,加快顶层设计、完善相关制度。在营业执照和土地使用证涉及企业名称变更时应加强审核,从证、照企业名称变更的制度层面加以规范和完善,在变更环节须提交的申请材料上增加税收纳税凭证(证明)。以有效杜绝纳税人钻土地变更、税收政策等制度的空子。三是加强分析研究、完善相关政策。建议有决策权的机关或部门,及时开展调研、加强政策研究,从土地变更转让、税收相关政策等制度层面及时加以修改、补充和完善,对凡是涉及到土地使用权(证)进行变更的,在税收相关政策上予以明确,无论转让双方采用何种形式,对实质性发生土地使用权(证)变更或转移的,一律按土地转让行为征收相关税收。
    (二)加强综合治税,形成共治合力
    一是强化市场监管,发挥政府主导作用。以规范土地市场为根本,由政府牵头成立由市场监管(工商)、不动产登记(国土)、税务、物价等关键部门参加的股权(土地)转让工作小组,对涉及拥有土地面积较大的股权转让行为进行重点监管,充分发挥不动产登记(国土)、市场监管(工商)、国地税、物价、金融等相关部门的协同共治职能,采取有效措施,形成共治合力。二是实现信息共享,强化数据控管效能。对申请股权转让的行为,由市场监管(工商)部门在第一时间内,及时将股权转让基本信息传递到税务、不动产登记(国土)、物价等相关部门,以便相关部门在最短的时间内获取信息,并从速从快对该转让行为进行分析和研判、对转让双方进行联系和询问、对转让价格进行审核和比对。三是锁定重点关键,加大税源控管力度。在对转让企业生产经营、财务状况、房产土地等各项经济指标认真审核和详细分析的基础上,重点锁定土地面积较大、转让价格偏低等关键指标较为异常的转让行为,作为重点对象、进行重点关注、加强跟踪监控。
   (三)加强价格干预,建立管理平台
    建议以收购土地为目的的股权转让活跃地区的市(县)级地方政府应果断采取措施,结合本地实际情况,参照房地产调控因城(地)施策的做法,及时制定并出台有针对性的应急机制和应对措施,来有效遏制这种方式和行为,防止土地价格被低估和贱卖,有力促进土地市场的健康、平稳、有序发展。一是制定价格标准,统一参照执行。依据本地经济发展的全面规划和产业布局,由政府牵头,组织规划、国土、住建、物价等相关部门,按土地所在区域(主城区、各乡镇)、土地使用性质(开发、工业、农业)、基础配套设施、今后发展趋势等综合因素,合理制定出不同区域、不同性质的单位土地最低价格标准,设置价格警戒线、统一参照和执行。二是委托中介机构,规范评估流程。把转让价格评估作为必经程序,委托第三方机构参与价格评估,由物价部门负责选择诚信度高、公允性强,口碑信誉好、资质力量优的专业从事资产评估的中介机构,专门对涉及土地收购的股权转让价格进行评估,评估费用一律由财政负担,以有效遏制转让价格偏低的问题。三是开发管理平台,加强价格监管。借鉴和参照“二手房交易评估系统”管理方法,建议由政府牵头,国土、物价、税务部门共同参与,对涉及土地面积较大的股权转让行为,开发与之相适应的股权(土地)转让税收管理平台,按土地所在区域、用地性质、价格标准,设置收购(转让)土地最低价格底线,统一实施系统管理,有效防止税收流失。
   (四) 主动积极应对、强化税收管理
    一是把握关键节点、加强税收管理。基层税务部门务必针对这一土地收购新的动向,主动迎难而上、积极加以应对。首先是要着力抓好出让方现在的股权转让环节的税收征管,紧紧盯住转让合同和转让价格这两个关键点,对低价或平价转让行为予以重点关注,尽最大可能把股权转让环节税收征齐、征足,最大限度防止税收流失。其次是要着力抓好受让方今后的或房产开发、或拆迁补偿、或再次转让环节的税收征管,锁定重点对象、紧盯关键指标,抓好收入确认、把好成本扣除,拉长征管链条、持续进行跟踪,最大限度让规避和少缴税收的行为无处遁逃。二是建立相关台帐、加强后续管理。一线税务部门应加强对实际发生的股权转让行为的基本情况、各类资料、缴纳税收等相关信息的采集、整理、登记,建立股权转让税收征管电子、纸质台账,及时将个人股东股权变更信息、转让价格等关键信息录入征管信息系统,对股权转让行为实施长时间、链条式、系统化的动态管理。为后续税收征管以及土地增值税清算提供必要、准确的依据。  


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